前50位猛兽排名:中国:如何应对房市崩盘?

来源:百度文库 编辑:都市新闻网 时间:2020/01/28 12:19:06

中国:如何应对房市崩盘?

2011年09月27日 00:27 分类:经济 标签: 房地产泡沫, 民间借贷, 现金流 阅读:2,315 评论:4

凡事豫则立,不豫则废。言前定,则不跲;事前定,则不困;行前定,则不疚;道前定,则不穷。

--《礼记.中庸》

最近看到两则似乎没有多少关系的新闻。9月22日,温州最大的眼镜企业浙江信泰集团董事长欠款8亿跑路(具知情人透露,实际欠款达20多亿)。另一条是南京房地产开发商宇扬集团董事长杨军因公司资金链断裂携款逃逸。据《中国证券报》记者称:

“从相关方面证实,包括一些国有大银行和股份制银行涉及这一项目,贷款总额不少于3亿元。此外,宇扬集团通过民间筹集的资金不少于3亿元。记者向南京多家银行求证贷款数额,这些银行均三缄其口。”

窥一斑可见全豹,见一叶落而知秋。由这两则新闻可以想见,高利贷和房地产,这两个中国最暴利的行业,曾经在过去一荣俱荣,也很有可能要不久的将来一损俱损。中小型房企可能首先无法承受资金链的压力,不得不降价销售,以回笼现金。而房市一旦有开发商开始降价,其他开发商也不得不跟进,众多投资者对房市期望发生变化,也会销售套现。中国的房价早已脱离了基本面,泡沫一旦开始破灭,就有可能是雪崩性的崩盘。

泡沫破灭并不可怕,可怕的是对此毫无准备,应对无方,使得局部的危机变成全局的危机。美国政府在2006到2008年之间,就犯下了这样的错误,从快速加息导致次贷崩溃,到听任雷曼兄弟的破产,然后又仓促之间出尔反尔,拯救AIG,无不体现了对危机准备不足,应对无力。美国的房市也由次贷蔓延开来,到现在依然回升无望。

“A crisis is a terrible thing to waste.” 浪费危机是一件可怕的事情

如果我们不能从美国的教训中学到些什么,那真是一件可怕的事情。对商业银行来说,我建议他们做好三件事:

  • 建立准确的批量房产估价系统;
  • 建立房贷止损系统;
  • 建立信息共享,避免策略性违约。

建立准确的批量房产估价系统

对于中国的商业银行,房市崩盘的主要的风险来自买房的借款人在房价下跌时违约。当我与中国的商业银行的官员讨论他们的按揭贷款组合的信贷风险时,他们一般都不以为然地说,“在中国没有次级贷款。按揭需要首付20%甚至30%,所以非常安全”。然而当我细问这些抵押贷款的风险,比如抵押品(在这种情况下,住宅不动产)、借款人、及贷款产品的风险组合,他们就往往没有头绪了。例如,如果你想获得最新估计的贷款市值比(mtmLTV),基本上没有人能给我一个准确的数据。其实,计算mtmLTV是非常简单的:

mtmLTV = ALTV / HPA = ALTV * HPI(0)/ HPI(T)

其中ALTV(Amortized Loan to Value Ratio)是由买房时的首付比、贷款年限、贷款利率所决定的。房价指数(HPI)则来自对房市销售价格的回归分析。

从某种程度上说,只对银行官员进行指责是不公平,因为中国目前还没有一个可靠的房价指数来估计mtmLTV比例。中国统计局的数字缺乏公信力,而民间机构的指数往往又只是来源于新房销售,不能代表存量房。在三种常见的房价指数建构方法中:

  • 重复销售法
  • 特征价格法
  • 中位房价法

综合重复销售法和特征价格法能够给出对房价的最准确估价,但是这需要商业银行和政府机构(如房管局)和民间机构的大力合作。所幸的是,在国内的某些机构里已经开始了这方面的研究,希望他们能尽快将其产品化。

建立房贷止损系统

美国的商业银行在房贷部门都建有房贷止损系统,以求将违约损失降到最小。这个系统一般有以下部门:

早期止损(Early Collection):一般处理30-60天违约。一般而言,借款人在早期违约时有可能是出现了短期的现金流问题,如果及时处理,恢复的可能性还是很大的。

中期止损(Loss Mitigation):一般处理90天到止赎(Foreclosure)阶段。90天之后,就属于严重违约,恢复的可能性也要小多了。这时,银行就会试图采取更加积极的手段来尽量止损,比如修改贷款条款(Modification),降低利率,延长还款期限,甚至减免部分本金。

止赎部门(Foreclosure):这一部门主要处理无法止损的房贷,负责收回房屋。由于美国各州法律不同,他们需要精通各州的止赎法令,在尽量短的时间内以最少的代价收回房屋。

法拍屋部门(Real Estate Owned/REO):这一部门负责将收回的房屋上市,主要与各地的房产中介商打交道,需要了解各个房地产市场的行情与走向,在尽量短的时间内以最高的价格卖掉房屋。

在危机开始时,由于银行对于房市的下行趋势估计不足,各个止损部门人手严重缺乏,导致止赎过程漫长无期,也是美国房市连续五年下滑的原因之一。

建立信息共享,避免策略性违约

鉴于中国房产市场中存在的广泛投机行为,借款人很可能根据其不同房产的剩余贷款额和所在房市进行选择性违约。如果要把这种策略性违约的风险降到最低,就需要各个商业银行建立信息共享机制,以避免投机者利用银行间的信息缺口,从中牟利。

以上谈到的都是商业银行的应对策略,对于政府监管机构和民间投资者的应对策略,我会在今后的博客再行讨论。